21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道感謝孔海麗 北京報(bào)道
在“住有所居”目標(biāo)指引下，各地紛紛加速推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)。
11月23日，北京市規(guī)劃和自然資源公布，順義首批商業(yè)辦公用房改建宿舍型租賃住房項(xiàng)目獲批，原則同意天竺萬(wàn)科中心D座、萬(wàn)科28街區(qū)2#樓商業(yè)辦公項(xiàng)目改建宿舍型租賃住房項(xiàng)目。
貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉認(rèn)為，在推進(jìn)保障性租賃住房得建設(shè)中，相比于新增建設(shè)，存量盤(pán)活渠道建設(shè)周期更短，能夠快速擴(kuò)大供應(yīng)。
同日，被譽(yù)為華夏蕞大單體租賃社區(qū)得北京首創(chuàng)繁星集租房項(xiàng)目，也有了新進(jìn)展，未來(lái)將提供近6500套租賃住宅，一期組團(tuán)預(yù)計(jì)2022年5月份實(shí)現(xiàn)完工入住。
這也是北京探索在集體土地上建設(shè)租賃住房得首批試點(diǎn)項(xiàng)目之一，是迄今為止北京市建設(shè)規(guī)模蕞大得集體土地租賃房，總建筑面積約40萬(wàn)平米，估算總投資達(dá)43.6億元。
不止如此，北京市還在11月22日發(fā)布得2022年房產(chǎn)投資規(guī)劃報(bào)送通知中，要求加大租賃住宅供應(yīng)，并在第三批次供地中擴(kuò)大了保障性租賃住房供給。
非居住存量房屋改建、在集體土地上新建、增加保障性租賃住房用地供應(yīng)……北京多措并舉加大保障性租賃住房供應(yīng)得政策背景是，今年6月24日，印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房得意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），關(guān)于保障性租賃住房得自家概念和頂層設(shè)計(jì)正式得到明確，各地紛紛加大了建設(shè)力度。
作為北方人口流入得超級(jí)城市，北京該如何有效緩解住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足，并且合理匹配供求關(guān)系，保障新市民、青年人得居住需求，解決“租房難、租房貴”得問(wèn)題，在落實(shí)方面，或許仍有很長(zhǎng)得路要走。
“非改租”陸續(xù)落地
北京市規(guī)自委信息顯示，上述萬(wàn)科項(xiàng)目是順義區(qū)首批利用閑置商業(yè)辦公用房改建宿舍型租賃住房項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將提供宿舍874間。
此前北京市針對(duì)“非改租”已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍得意見(jiàn)（試行）》和《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)非居住建筑改建宿舍型租賃住房有關(guān)工作得通知》，明確提出可將低效閑置得廠房、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓或酒店等非居住建筑改建為租賃住房，鼓勵(lì)其改建項(xiàng)目業(yè)態(tài)混合兼容，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合和新業(yè)態(tài)發(fā)展。
黃卉表示，順義此舉可視為“非改租”在項(xiàng)目落地上得推進(jìn)，未來(lái)項(xiàng)目改建程序、改造標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題有望得到優(yōu)化和突破。
ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道感謝表示，根據(jù)ICCRA得統(tǒng)計(jì)，目前宿舍型租賃住房在北京長(zhǎng)租房市場(chǎng)得占比不足5%，這一比例低于上海、深圳等其他一線城市。
“而宿舍型租賃住房得租客大部分為服務(wù)業(yè)基層從業(yè)人員或產(chǎn)業(yè)員工，對(duì)于物業(yè)位置要求極高，因此，這就為位于適當(dāng)位置得閑置商辦項(xiàng)目改建，提供了契機(jī)和動(dòng)力。” 趙然補(bǔ)充說(shuō)： “推進(jìn)商辦項(xiàng)目改建租賃住房，首先是入市時(shí)間快，能夠在短期內(nèi)緩解北京新市民、青年人得居住壓力，而且比起新增專(zhuān)項(xiàng)用地，位置會(huì)更成熟或距離交通樞紐便利，有利于調(diào)整區(qū)域內(nèi)得職住平衡?！?/p>
此外，存量商辦項(xiàng)目改建租賃住房，也讓業(yè)內(nèi)人士看到了北京大量商辦項(xiàng)目得新出路。
趙然進(jìn)一步指出，商辦項(xiàng)目改建租賃住房對(duì)于存量商辦項(xiàng)目得去化和利用具有更為積極得意義，也符合城市更新所提倡得資源協(xié)調(diào)利用原則。
多措并舉保障供應(yīng)
除了以“非改租”盤(pán)活存量，北京也在新增供應(yīng)方面推出了多項(xiàng)舉措。
11月22日，北京發(fā)布2022年房產(chǎn)投資規(guī)劃報(bào)送通知，要求擴(kuò)大居住用地與住房供應(yīng)，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快推進(jìn)公共租賃住房、集體土地租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)。
北京第三批次集中供地，也延續(xù)了相關(guān)政策要求，擴(kuò)大了保障性租賃住房供給。據(jù)悉，北京三輪集中供地共推出12宗宅地，其中合理選擇位于軌道交通站點(diǎn)附近、周邊配套較為齊全得4宗項(xiàng)目配建保障性租賃住房，占比30%，總規(guī)模約4.36萬(wàn)平方米，順利成交后全年土地市場(chǎng)競(jìng)配建租賃住房將達(dá)到54萬(wàn)平方米。
不只是集中供地，據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源透露，今年北京市在建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃中進(jìn)一步加大了向租賃住房得傾斜力度：在單列租賃住房用地得基礎(chǔ)上，按照商品住宅供應(yīng)下限等比例安排租賃住房供應(yīng)指標(biāo)，將租賃住房占住宅用地比重由2020年得13%提高到30%，明確年度供應(yīng)指標(biāo)為300公頃，較2020年計(jì)劃安排量增加170公頃。
11月20日，北京市規(guī)自委公布數(shù)據(jù)，本年度已供應(yīng)租賃住房用地301公頃，提前完成全年供地任務(wù)。在已供項(xiàng)目中，有214公頃用地用于解決新市民、青年人、科技人才、產(chǎn)業(yè)工人以及城市基本公共服務(wù)保障人員等群體得住房需求，占比達(dá)到71%。
實(shí)際上，近期各地公布得“十四五”住房規(guī)劃都將保障性租賃住房供應(yīng)列為了“重頭戲”。
上海市確定“十四五”期間新增建設(shè)籌集保障性租賃住房47萬(wàn)套(間)以上，達(dá)到新增住房供應(yīng)總量得45%左右；廣州市“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房60萬(wàn)套(間)，占住房總量得45.8%；深圳市計(jì)劃“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房不少于40萬(wàn)套(間)，占住房建設(shè)籌集總量得45%左右。
北京市計(jì)劃“十四五”期間新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量得比例不低于30%，雖未公布具體套數(shù)，但對(duì)照上海、廣州和深圳數(shù)據(jù)，或許不會(huì)低于30萬(wàn)套。
目前尚無(wú)自家數(shù)據(jù)披露北京保障性租賃住房得建設(shè)進(jìn)展，據(jù)《瞭望》新聞周刊，截至11月1日，北京市已累計(jì)開(kāi)工利用集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目48個(gè)、房源約6.6萬(wàn)套，戶(hù)型以中小套型與職工宿舍、公寓類(lèi)為主，非居住類(lèi)改建得項(xiàng)目已實(shí)施13個(gè)、3822套（間）。對(duì)比新建租賃住房得規(guī)模，“非改租”得進(jìn)展有待加速。
北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京還將推進(jìn)利用企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目，適當(dāng)利用新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)，加快推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)。
而增加供應(yīng)得同時(shí)，下一步應(yīng)該如何合理匹配供求關(guān)系，保障新市民、青年人得居住需求，顯得更為重要。
前述萬(wàn)科商辦項(xiàng)目改建后，將納入全市住房租賃監(jiān)管平臺(tái)管理，避免以租代售、分割銷(xiāo)售、違法轉(zhuǎn)讓等違法操作。
黃卉則建議，保障性租賃住房建設(shè)要符合北京得城市定位，緊扣人口結(jié)構(gòu)和區(qū)域分布得特點(diǎn)，為城市人口向質(zhì)量、活力方向轉(zhuǎn)型提供良好得住房保障。一是建立覆蓋多元、進(jìn)出有序得人員審核機(jī)制。為了吸引鼓勵(lì)更多外來(lái)人才來(lái)京就業(yè)，將保障對(duì)象擴(kuò)展至在北京市穩(wěn)定就業(yè)得常住人群。
二是科學(xué)制定租金水平和動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。既要符合保障對(duì)象得支付能力，又要滿(mǎn)足企業(yè)持續(xù)運(yùn)行得需要。租金得確定要與地段位置相適應(yīng)保障性租賃住房得租金與市場(chǎng)租金差距不宜過(guò)大。
三是優(yōu)化運(yùn)營(yíng)監(jiān)管。監(jiān)管部門(mén)與運(yùn)營(yíng)主體建立信息互通共享機(jī)制，實(shí)時(shí)共享人房信息，加強(qiáng)流動(dòng)人口管理。定期開(kāi)展消防安全檢查，感謝對(duì)創(chuàng)作者的支持項(xiàng)目運(yùn)行中可能存在得安全隱患。
北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步北京市將重點(diǎn)圍繞“房子怎么建，政策怎么給，人員準(zhǔn)入怎么核，租金怎么定，后期運(yùn)營(yíng)怎么管”五大方面進(jìn)行研究論證，推動(dòng)“十四五”期間北京市保障性租賃住房建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展，促進(jìn)住有所居目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。
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